当亏损成为行业常态，需要从多元融资能力、现金流管理能力及去库存赚钱能力三方面来给一家房企做合理打分
文｜刘言
【资料图】
3月13日，中国销量六连冠房企碧桂园 （02007.HK） 发布业绩预告，预期2022年全年归属于公司股东的主营业务利润约为人民币10亿元-30亿元，预期股东应占亏损约人民币55亿元-75亿元。
碧桂园方面表示，净利润数据下行主要有三方面的原因：受房地产行业整体经营不佳及疫情影响，开发业务结转毛利率下降；面对市场变化的不确定性，对存货进行了较大额的减值计提；受美元升值影响，公司在2022年形成了较大额的汇兑损失，致使归母净利润在公司上市以来首次转负。
碧桂园2022年预亏并不是个例，去年，受融资停滞、销售不振影响，房地产企业几乎全军覆没，尤其是民营房企。
中指研究院数据显示，2022年房地产市场持续下行，TOP100房企销售总额同比下降41.3%。2022年销售额超百亿房企130家，减少28家；千亿房企20家，减少21家。
市场不好，为了快速清库存回款，房企开启了近一年的打折捉销，直接影响的就是利润。
今年2月至今，房企2022年业绩预告，净利润下滑成为主流。《财经十一人》根据Wind数据测算，截至3月14日，A股和港股房地产行业 （中信证券行业分类） 的上市企业中，有85家发布了2022年度业绩预告或业绩快报，至少有50家企业业绩预亏。
36家发布业绩预告的中央国有企业和地方国有企业中，有18家预告2022年净利润亏损，预告亏损占比50%，其中包括华侨城、首开股份、北辰实业、华远地产、格力地产等知名房企；35家发布业绩预告的民营企业中，有24家预告去年净利润亏损，预告亏损占比约68.6%。
预告亏损企业中，预计最大亏损在100亿及以上的有8家企业，其中旭辉控股、蓝光发展、荣盛发展预计最大亏损分别为140亿元、219亿元、250亿元。
总之，2022年，行业不景气叠加新冠疫情反复，大多数房企都曾一度徘徊在生死边缘。碧桂园虽然股东应占亏损，但其主营业务净利润 （营业收入-营业成本-销售费用-管理费用-财务费用-营业税费-所得税） 仍然为正。这反应了地产板块的赚钱能力。
碧桂园的管理层表示，2023年，仍将坚持，“现金流是前提，利润是核心”的预算管理和资产分类管等业务。其实，2021年，及2022年上半年，碧桂园的经营性现金流就一直为正，这也能从一个侧面说明公司管理层在行业下行时期，谨慎经营，抵抗风险、盘活资产、促进销售回款方面的韧性。
融资方面，全行业情况正在好转，尤其从去年930后，利好民营房企的政策就在不断释放。由于碧桂园是为数不多没有出现债务逾期的房企，因此，不仅首批坐上政策顺风车，还保持了融资渠道的多元化。
去年5月，碧桂园发行5亿元带信用保护工具的公司债，票面利率仅4.5%。去年底，碧桂园获得首笔内保外贷融资2.8亿美元、期限3年的银团贷款。
据不完全统计，2022年碧桂园共发行公司债合计15亿元，中票合计25亿元，可转债39亿港元，ABS5.2亿元。碧桂园还获得工商银行等10家银行总计逾3000 亿元的综合授信支持。
今年1月，碧桂园又与中国民生银行香港分行订立融资协议，获最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资。另外，这家公司在中国发行本金总额为人民币200亿元的中期票据也已获准注册，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企。
东兴证券、华通证券曾表示，优质民营房企的信用风险已经大幅降低。开发主业稳健的房企，有望率先获得金融机构重点支持，而由于行业集中度提高，优质龙头房企会在其中受益。
碧桂园近期召开了2023年集团年会，总裁莫斌认为，房地产仍是中国经济的支柱产业之一，市场会复苏，但复苏的过程一定会分化。当前，行业发展逻辑正加快从“规模”向“品质”转变，房地产转向新发展模式的趋势越发明确，碧桂园要抓紧市场修复的机遇，走新的发展模式，并结合科技建造体系，提升全周期综合竞争力。今年碧桂园重点是“四保”：保交楼，保安全，保资产，保信用。
多年来，碧桂园的高管一直用实际行动支持公司发展。据悉，碧桂园董事、监事及高级管理人员购买公司债券累计金额5999万元，公司控股股东购买债券累计金额32512万元，公司控股股东还为公司提供了50.55 亿港元的免息无抵押贷款，以支持公司经营发展。从2007年公司上市以来，大股东通过增持公司股票、以股代息、无息借款等方式累计支持公司超过300亿港元，且期间从未减持公司股票。
其实，近半年的救市政策下，地产行业基本面已获政策托底，2022年以来，已有超200城出台购房补贴相关政策近300次，主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。
在政策扶持下，一线及部分二线市场销售端的表现已现转机。而碧桂园不仅没掉队，仍维持头部座次。
中指数据显示，2023年1月-2月，TOP100房企销总额为9841.1亿元，同比下降4.8%，较去年同期降幅大幅收窄29.2个百分点。其中，2月份TOP100房企单月销售额环比上升35.1%，同比上升28.5%。
2023年1月-2月，碧桂园销售面积仍为头部第一，销售额562亿元，位列第三，前两名分别为保利发展、万科。
价格方面，2月百城价格指数数据显示，当月100个代表城市新建住宅平均价格为16174元/平方米，环比持平，止住“7连跌”态势。二手住宅平均价格15856元/平方米，环比跌幅较1月收窄0.1个百分点。其中，上海新房均价环比上涨0.03%，达到51043元/平方米，二手房均价环比上涨0.53%，均价为65286元/平方米。 （100个代表城市：北京、上海、广州、深圳、宁波、杭州、长沙、绍兴、苏州、厦门、金华、台州、聊城、镇江、东营、廊坊、芜湖、保定、南京、三亚、成都、昆明、唐山、贵阳、威海、银川、新乡、临沂、赣州、绵阳、泰州、宿迁、西宁、包头、惠州、武汉、合肥、洛阳、石家庄、肇庆、徐州、长春、宜昌、济宁、德州、淄博、张家港、连云港、柳州、淮安、常熟、乌鲁木齐、烟台、邯郸、扬州、兰州、江门、重庆(主城区)、温州、常州、南昌、南宁、嘉兴、秦皇岛、昆山、张家口、北海、海口、马鞍山、福州、江阴、盐城、佛山、湖州、珠海、太原、沈阳、大连、天津、济南、阜阳、南通、泉州、汕头、青岛、西安、呼和浩特、漳州、菏泽、潍坊、桂林、湛江、无锡、郑州、株洲、东莞、衡水、湘潭、中山、哈尔滨）
近日，住建部部长倪虹也公开表示了对房地产市场企稳回升的信心：主要基于三个方面，一是疫情后市场供需两端均产生积极影响，二是房价平稳、保交楼、房企融资改善等带动市场预期回升（全国商品房销售面积1-2月同比增长），三是前期已出台的政策正在落实见效。
（第一时间收到推送，标星财经十一人）
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